Życie gospodarcze Rosji w ciągu ostatnich kilku lat ulegało negatywnym zmianom ze względu na sankcje, spadające ceny ropy i inflację, które mają szkodliwy wpływ na dobrobyt ludzi i ich siłę nabywczą. W związku z brakiem środków finansowych w czasie kryzysu wiele osób zastanawia się, gdzie znaleźć dodatkowe źródła dochodu. Ci, którzy posiadają nieruchomość, decydują się na jej sprzedaż, aby uzyskać znaczny dochód i tym samym poprawić byt swojej rodziny. Ale czy mądrze jest podejmować takie działania? W tym artykule chcemy przedstawić Państwu opinię ekspertów na temat tego, czy warto sprzedawać mieszkanie w 2019 roku, tak aby decydując się na taką decyzję mieć świadomość ewentualnych zagrożeń lub korzyści dla siebie. Niestety, sektor nieruchomości w gospodarce naszego kraju jest tak samo niestabilny, jak wiele innych dziedzin.
W ubiegłym roku, gdy eksperci zastanawiali się, czy warto sprzedać mieszkanie w 2016 roku, wielu z nich jednomyślnie argumentowało, że skoro są takie plany, to lepiej je wdrożyć w terminie, bo 2019 nie będzie pod tym względem udany. Pogorszenie koniunktury gospodarczej w państwie doprowadziło do tego, że popyt na mieszkania w kraju stał się znacznie niższy niż podaż. Dla posiadaczy nieruchomości ich sprzedaż w czasie kryzysu jest po prostu nieopłacalna, gdyż wartość rynkowa lokali mieszkalnych stanie się tak niska jak kiedyś w 2008 roku, a może nawet niższa.
Niezależni eksperci, zastanawiając się nad tym, czy warto sprzedać mieszkanie w 2019 roku, dochodzą do wniosku, że nawet przy silnych chęciach sprzedający ma małe szanse. Dziś prawie niemożliwe jest znalezienie nabywców mieszkań, którzy mogliby za nie zapłacić gotówką bez pośredników. Ludzie będą woleli albo odłożyć zakup nieruchomości na bardziej sprzyjający czas, albo skorzystać z usług kredytów hipotecznych i niektórych programów socjalnych, które państwo może zaoferować w kryzysowych warunkach życia.
Jakie prognozy podają niektórzy eksperci w dziedzinie sprzedaży mieszkań odnośnie tego, kiedy opłaca się sprzedać mieszkanie w 2019 roku:
Tatiana Demenok, kandydatka na stanowisko prezesa Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Rosji, jest przekonana, że w 2019 roku koszt metra kwadratowego lokali mieszkalnych zostanie obniżony o 7% w porównaniu z ceną z ubiegłego roku. A to tylko przybliżona liczba dla Jekaterynburga. W innych rosyjskich miastach o prestiżowych dzielnicach w nowych budynkach odsetek ten nie będzie już tak wysoki, gdyż deweloperom nie opłaca się znacząco obniżać kosztów mieszkań. W tak komfortowych warunkach ludzie zawsze kupują nieruchomości z wyprzedzeniem. Najprawdopodobniej spadną ceny mieszkań i domów starego typu, czyli tych, które zostały wybudowane w połowie XX wieku. Oznacza to, że dla chcących sprzedać właśnie taką nieodebraną wśród ludności nieruchomość, przychodzi moment, w którym bardziej opłaca się sprzedać mieszkanie w 2019 roku, niż czekać na inny moment, gdy na rynku nieruchomości jest zbyt wiele podobnych ofert . Ci, którzy od dawna szukają sposobu, również mają możliwość osiedlenia się w stolicy, kupując mieszkanie, choć nie w nowym budynku, ale za przystępną cenę.
Szefowa zarządu spółki Best-Novostroy Irina Dobrokhotov podejmując temat tego, czy warto sprzedawać mieszkanie w 2019 roku, nie kryje swoich pesymistycznych nastrojów. Jej zdaniem sprzedaż lokali mieszkalnych w 2019 roku zostanie zrealizowana jedynie w 50%, nawet jeśli sytuacja gospodarcza kraju poprawi się jakościowo dzięki zwrotowi dawnego kosztu baryłki ropy.
Ekspert jest także przekonany, że w sprawach nieruchomości konieczne jest przestrzeganie rygorystycznych zasad ekonomicznych – wybieranie odpowiedniego momentu, w którym lepiej jest kupić i sprzedać mieszkanie. Jeśli w 2019 roku chcesz zaoszczędzić pieniądze w walucie krajowej, lepiej kupować mieszkania i domy. Na pytanie, czy warto sprzedawać mieszkanie w 2019 roku teraz, gdy rubel słabnie, odpowiada jednoznacznie przecząco, gdyż jest to nieopłacalne. Jeśli zdecydujesz się na ten krok, to tylko pod warunkiem, że kupujący zapłaci Ci w dolarach lub euro.
Wielu ekspertów w dziedzinie nieruchomości kapitałowych jest przekonanych, że rok 2019 to czas, w którym lepiej sprzedać mieszkanie z rynku wtórnego, ponieważ popyt na takie mieszkania wśród Rosjan zawsze był znacznie większy. Bez względu na to, jak paradoksalnie może to zabrzmieć, ceny mieszkań drugorzędnych w dużych miastach Rosji wzrosły w czasie kryzysu o 12%. Może to wynikać z faktu, że w czasach kryzysu zawieranie umów z deweloperami nowych budynków jest niebezpieczne. Przecież budownictwo mieszkaniowe może w każdej chwili zostać zatrzymane, a gdy zostanie wznowione, koszt metra kwadratowego może gwałtownie wzrosnąć.
Co powinni zrobić ludzie, jeśli decyzja o sprzedaży mieszkania jest pilniejsza niż kiedykolwiek i wymaga pilności? W takich przypadkach eksperci zalecają natychmiastowe znalezienie alternatywnej opcji zakupu, aby podobnie jak ludzie podczas kryzysu w 1997 r. nie pozostać bez dachu nad głową. Następnie zaoszczędzili swoje oszczędności rublowe w wyniku udanej transakcji sprzedaży nieruchomości, ale pieniądze natychmiast straciły na wartości z powodu gwałtownego spadku waluty krajowej w tym czasie. Dlatego tak ważne jest, aby zawsze brać pod uwagę opinie osób znających się na nieruchomościach, które potrafią udzielić jasnej rekomendacji, kiedy lepiej sprzedać mieszkanie w 2019 roku.
Dopiero gdy sam zdecydujesz, czy chcesz sprzedać mieszkanie już teraz, możesz przystąpić do zdecydowanych działań, aby zrealizować je z maksymalną korzyścią dla siebie.
Wideo na ten temat Wideo na ten temat
Redakcja RegionalRealty.ru
31607
19
Pomimo ciągłych wahań kursu dolara i euro nieruchomości uważane są za jeden z najbardziej stabilnych sposobów inwestowania pieniędzy, ponieważ praktycznie nie tracą na wartości. Wiele osób inwestuje w nie pieniądze w celu późniejszej odsprzedaży lub wynajmu swojego domu. Aby mieć pewność, że transakcja sprzedaży odbędzie się w bieżącym okresie bez opóźnień, przygotowaliśmy ten artykuł. Skontaktowaliśmy się z ekspertami w handlu nieruchomościami i otrzymaliśmy rekomendacje.
Zdjęcie z pixabay.com
W czasie kryzysu najbardziej cierpią ludzie elitarny segment nieruchomości. Mieszkania z tego funduszu szybko tracą popyt i wartość. Sprzedają takie przedmioty z reguły osoby, dla których jest to rodzaj biznesu, a same transakcje tego rodzaju są uważane za bardzo ważne. Jeśli pamiętasz poprzednie Kryzys ekonomiczny w naszym kraju można wówczas skupić się także na luksusowych mieszkaniach, na które popyt spadł do granic możliwości. W latach 2008–2009 luksusowe nieruchomości oferowano ze znacznymi rabatami, po czym rynek tego typu mieszkań uległ całkowitemu zamrożeniu.
Według najnowszych danych, w czasie kryzysu ceny mieszkań wzrosły. Jeśli weźmiemy dane dla Moskwy, średni wzrost cen mieszkań wynosi 10%. Ceny mieszkań w klasie ekonomicznej wzrosły o prawie 15%.
Opinie ekspertów na temat przyczyn wzrostu cen są podzielone. Z poniższej wypowiedzi eksperta wynika, że na rynku nieruchomości kryzysu jako takiego nie ma. Praca agentów trwa tak jak poprzednio, a popyt na nieruchomości zapowiadał się bardziej intensywny, ale tak się nie stało. Tu rodzi się opinia o nadchodzącym kryzysie gospodarczym.
Antoni Uchitel Szef Akademii Nauk „Pan DOM”
Jak napisali nasi kochani A. i B. Strugaccy: „nasi ludzie nie potrzebują niezdrowych doznań”. Można mówić o kryzysie, ale przynajmniej na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie ma kryzysu. I nie jest to oczekiwane. Z jakiegoś powodu wszyscy spodziewali się albo pośpiechu, albo kryzysu. I co? Czy brak emocji oznacza kryzys? Zupełnie nie. Na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje normalna atmosfera pracy, która wymaga od specjalisty zapewnienia wysokiej jakości, przemyślanej pracy i inwestycji materialnych w promocję nieruchomości. Tak, przed Nowym Rokiem też był pośpiech w sprzedaży nowych budynków, kiedy nie zdążyły podpisać LDU, a izby rejestracyjne odmawiały przyjęcia do rejestracji pakietów po 30–60 umów. Ale ta psychoza była krótkotrwała.
Teraz praca idzie pełną parą. Zatem kryzys na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest jeszcze daleko. Kryzys zaczyna się od głowy. I to już siedzi w głowach przyzwyczajonych do łapania grosza za grosz. To jest to słabe ogniwo, które powoli opuszcza naszą ciekawą grę, bo nie wie, jak działać gustownie i rzetelnie. Teraz temat zwrotu licencji pośrednikom w obrocie nieruchomościami zaczyna brzmieć coraz głośniej. To jeszcze bardziej poprawi sytuację na rynku.
Wbrew opinii biegłego obserwuje się spadek popytu na nieruchomości, choć nie krytyczny. Fakt, że wiele osób utraciło możliwość zakupu mieszkania, które było dla nich dostępne jeszcze w 2014 roku, jest faktem spowodowanym kryzysem gospodarczym w naszym kraju.
Dużo trudniej jest szybko sprzedać daczę. W czasie kryzysu nieklasyczne formy własności nie są już tak płynne.
Ponadto wiele osób próbuje teraz kupić dom, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych znacznie wzrosło. Łatwo to wyjaśnić. Istnieje pewna kategoria mieszkańców naszego kraju, która od dawna planowała zakup własnego domu. W tym czasie wielu udało się zaoszczędzić pieniądze na zaliczkę na kredyt hipoteczny. Gdy tylko oprocentowanie kredytów mieszkaniowych poszybowało w górę, osoby te szybko pobiegły ubiegać się o ten kredyt, obawiając się, że stawki staną się jeszcze wyższe. Skorzystało z tego wiele banków.
Według wstępnych prognoz ekspertów kryzys może ustąpić już w przyszłym roku, a co za tym idzie, ceny mieszkań powinny spaść. Dlatego wiele osób próbuje sprzedać swój dom właśnie teraz, w czasie kryzysu, kiedy są najbardziej zadowoleni z cen mieszkań. Szczególne szczęście mieli ci, którym udało się kupić dochodową nieruchomość przed kryzysem. Teraz mogą go sprzedać znacznie drożej. Można więc przypuszczać, że kryzys dość dynamicznie dotyka deweloperów i inwestorów.
Tak naprawdę kryzys po prostu zmienia w niewielkim stopniu zasady podejścia do klienta. Sprzedaż domów i popyt mogą nie ulec zmianie w niektórych segmentach rynku. Najważniejsze jest, aby mieć jak najszersze zrozumienie tego segmentu. Dla pośrednika w handlu nieruchomościami ważne jest, aby znać swoje mocne i słabe strony.
Jeśli planujesz zarabiać na sprzedaży nieruchomości, musisz wziąć pod uwagę nowe budynki. To bardziej nowoczesne osiedle, o otwartym układzie, z nową komunikacją. Co więcej, w ostatnim czasie powstały nowe budynki w nowych dzielnicach, w których infrastruktura jest szczególnie rozwinięta. Jeśli kupisz mieszkanie, które będzie wynajmowane w przyszłym roku, to po jego sprzedaży, nawet bez remontu, możesz zarobić około 30% kosztów takiego mieszkania. Oczywiście wskaźnik ten jest średni, ale jego dokładność zależy od konkretnego obiektu.
Jeśli dopiero planujesz zmianę mieszkania, warto zwrócić uwagę na rynek wtórny. Ceny mieszkań tutaj nie wzrosły znacząco, ponieważ wiele osób w czasie kryzysu próbuje pozbyć się swoich nieruchomości na rynku wtórnym.
Zapytaliśmy doświadczonego pośrednika w handlu nieruchomościami, jak wyglądają transakcje na rynku nieruchomości w czasie kryzysu.
Agencja nieruchomości „HIRSH”, Niżny Nowogród
Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości w stolicy i regionach Rosji w czasie kryzysu? Czy warto sprzedać dom już teraz, a jeśli nie, to kiedy Pana zdaniem będzie to możliwe?Zdaniem ekspertów „zamrożenie” na rynku nieruchomości potrwa więc jeszcze jakiś czas. Głównymi uczestnikami rynku nieruchomości są obywatele, których okoliczności życiowe zmuszają do dokonywania transakcji mieszkaniowych. Mniej aktywni są inwestorzy, którzy nawet w czasie kryzysu mają jeszcze możliwość powiększenia metrażu. Prawie niemożliwe jest przewidzenie, jak zachowają się sprzedawcy domów, ponieważ stabilność ich ofert ucierpi również z powodu niestabilności gospodarczej. Nasi eksperci radzą także tym, którzy w czasie kryzysu nadal planują sprzedaż nieruchomości, aby nie robili tego samodzielnie. Nie zawsze da się przewidzieć przyszłą pozycję rynku mieszkaniowego. I tylko eksperci w tej dziedzinie mają pełną informację o stanie rynku.
- Każdy okres kryzysu zakłada ostrożne podejście ludzi do pieniędzy i większą kontrolę nad swoimi wydatkami. Dlatego w najbliższej przyszłości przewiduję dalszy spadek aktywności na rynku nieruchomości. Nie do zera, oczywiście, życie toczy się dalej, ale ci, którzy na kryzysie zarobili, będą czekać na najniższy poziom cen, a ci, którzy stracili, nie będą mieli czasu na kwestie mieszkaniowe. Alternatywne transakcje będą miały miejsce, ale rosnące ceny zmuszają do uwzględnienia kosztów innych kłopotów (naprawa, meble, sprzęt AGD).
Sprzedaż domu zawsze wiąże się z osiągnięciem innego celu. Jeśli tym celem jest nabycie nowego mieszkania (powiększenie powierzchni lub odwrotnie, zmniejszenie i otrzymanie różnicy na pokrycie długów) mieszkania, to teraz, czy później - różnica jest niewielka. Jeśli cele są różne, wszystko zależy od okoliczności. Ceny patrzą obecnie w dół, a horyzont jesienny jest trudny do przewidzenia. Jednak w dłuższej perspektywie nieruchomości są nadal najcenniejszą inwestycją.Wymień główne kategorie osób kupujących mieszkania w czasie kryzysu
- Po pierwsze, jest to kategoria, która musi wyjechać, zamieszkać razem, zmienić miejsce zamieszkania, zmniejszyć powierzchnię mieszkalną (kredyty hipoteczne) itp. Po drugie, osoby posiadające dochody pozwalające na inwestowanie. Mogą ponosić koszty utrzymania nieruchomości. Tę samą kategorię stać na powiększenie przestrzeni życiowej, zmianę statusu mieszkania (mieszkanie na dom, dom na zamek itp.).Czy w czasie kryzysu nastąpi spadek aktywności sprzedawców domów? Jeśli tak, czy można to zmienić i zmotywować sprzedawców i kupujących?
- Zachowanie sprzedawców w takich okresach jest wyjątkowo niestabilne: albo wstrzymują sprzedaż, a następnie zawyżają ceny, albo spieszą się, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę, jednym słowem są zdenerwowani. I jest powód. Ci, którzy postrzegali sprzedaż jako źródło pieniędzy na inwestycję w coś innego niż nieruchomości, uważali, że jest to równowartość w dolarach. I dopiero teraz zaczęli się uspokajać, akceptując nieuchronność. Nie można powiedzieć, że zachowanie sprzedawców w czasie kryzysu ma wektor stały. Wiele osób zdecydowało się na wyczekiwanie, choć rośnie odsetek chętnych do sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (gotowe mieszkania, udziały w nowych budynkach).Które mieszkania opłaca się sprzedać w czasie kryzysu, a które nie?
- To zależy od okresu kryzysu. W początkowym okresie, gdy na rynku panuje zamieszanie i brak zrozumienia perspektyw, dobrze sprzedają się mieszkania o dużych gabarytach. Ze względu na dużą liczbę metrów kwadratowych jest dość drogi, ale to pomaga znaleźć nabywcę. Chociaż mniejsze obszary, a zwłaszcza nowe budynki, również cieszą się dużym zainteresowaniem. Kiedy kryzys wyjdzie ze strefy zawirowań, obowiązują zwykłe zasady rynku - potrzebujemy niedrogich mieszkań jednopokojowych, mieszkań dwupokojowych, małych kawalerek i budżetowych mieszkań podmiejskich.Jakiej rady udzieliłbyś tym, którzy chcą sprzedać swój dom na jak najkorzystniejszych warunkach?
- Przede wszystkim radzę skontaktować się ze specjalistami rynku nieruchomości. Z nich możesz dowiedzieć się o aktualnej sytuacji i spróbować przewidzieć sytuację na przyszłość. Pośrednik nieruchomości zawsze powie Ci, co należy zrobić i jak zaprezentować Twoją nieruchomość w najkorzystniejszym świetle oraz umiejętnie obronić najlepszą dla Ciebie cenę. Jeśli chcesz sam „przetestować” rynek i sprawdzić, czy transakcja jest w danej chwili opłacalna, zamieść ogłoszenia w kilku serwisach i wydrukuj publikacje. Już wkrótce dojdziesz do wniosku, że potrzebujesz asystenta w sprzedaży i będzie to dla Ciebie ważny krok w stronę opłacalnej transakcji.
Zdjęcie: Valery Sharifulin/TASS
Na początku sierpnia oficjalny kurs euro osiągnął najwyższy poziom od pięciu miesięcy i zbliżył się do 69 rubli. Ostatni raz euro wzrosło powyżej tego poziomu w marcu 2015 r. Oficjalny kurs dolara w sierpniu również przekroczył 60 rubli. (kurs dolara na dzień 5 sierpnia Bank Centralny ustalił na 62,9 rubla).
Rynek nieruchomości nie zareagował jeszcze na spadek kursów walut – zwykle opóźnienie w reakcji wynosi co najmniej dwa miesiące. Redakcja RBC Real Estate zapytała ekspertów i uczestników rynku, co i kiedy zrobić z nieruchomościami.
# 1. Co stanie się z cenami mieszkań w związku ze spadkiem rubla?
#2. Czy opłaca się teraz sprzedać mieszkanie?
# 3. Kiedy kupić mieszkanie (do zamieszkania i odwrotnie - pod inwestycję)? A gdzie bardziej opłaca się kupować – na rynku wtórnym (bo są rabaty) czy w nowym budynku (bo jest kredyt hipoteczny z dopłatą)?
„Obecnie można kupić mieszkanie w Moskwie 10-15% taniej”
Sergey Shloma, dyrektor działu rynku wtórnego agencji „Inkom-Real Estate”# 1. Osłabienie rubla jest kluczowym czynnikiem, który nie pozwoli urzeczywistnić się scenariuszom spadku cen mieszkań o 25-30% do końca roku. Według naszych szacunków znaczna część potencjalnych nabywców – osób, które mają realne potrzeby w zakresie rozwiązywania problemów mieszkaniowych – „siedzi” obecnie w dolarach w oczekiwaniu na wzrost kursu waluty. Chcą sprzedać walutę w szczytowym momencie, aby wejść na rynek mieszkaniowy z dobrym zyskiem. Jest w tym logika. Z reguły już dzięki samej różnicy stawek tacy nabywcy mają szansę na poprawę jakości swojego mieszkania: zakup nieruchomości wyższej klasy, z większą liczbą pokoi, w lepszej lokalizacji itp.
Oczekujemy stosunkowo krótkotrwałego wzrostu popytu, który będzie wspierał ceny mieszkań w rublu. Miało to miejsce już pod koniec ubiegłego roku: wówczas dewaluacja rosyjskiej waluty stała się zabezpieczeniem dla denominowanego w rublach rynku mieszkaniowego segmentów masowych.
# 2. Około 80% lipcowej sprzedaży na moskiewskim wtórnym rynku mieszkaniowym odbyło się z dyskontem – coś takiego nie zdarzało się od dziesięciu lat. Kupujący oczekują rabatów w wysokości 10-15% średniej wartości rynkowej nieruchomości. Teraz rynek ożył, ponieważ znaczna część sprzedawców akceptuje te oczekiwania i jest zasadniczo gotowa do targowania się. Druga część ma nadzieję na jesień – początek sezonu biznesowego. Nie sądzę, że jesień okaże się „złota” i doczekamy się rekordowych skoków popytu i cen, bo nie zniknęły zasadnicze przyczyny spadku liczby kupujących: ludzie oszczędzają, nie są pewni siebie w stabilność swojej sytuacji finansowej. Inną rzeczą jest to, że powstał już pewien stłumiony popyt, a czynnik sezonowy również będzie odgrywał rolę. Ponadto istnieje tendencja do osłabienia rubla. Wszystko to powinno przełożyć się na odbicie na rynku mieszkaniowym, choć przestrzegałbym sprzedających przed zbyt wysokimi oczekiwaniami.
# 3. Jeśli ktoś ma potrzebę i możliwość zakupu mieszkania teraz, to musi to zrobić. Jeśli odłożysz transakcję w oczekiwaniu na hipotetyczny zysk, możesz nie mieć czasu na skorzystanie z pożądanych możliwości.
Teraz powstała sytuacja, w której potencjalni nabywcy czekają na „ostatni wagon pociągu”, mając nadzieję, że wskoczą do niego, gdy ceny mieszkań i oprocentowanie kredytów hipotecznych będą wyjątkowo niskie. W rzeczywistości widzimy tę samą grę w zakresie kursów walut – choć nie w przypadku kursów walut, ale z takim samym ryzykiem. Każde ożywienie popytu wiąże się z pogorszeniem warunków rynkowych dla kupującego. Przede wszystkim wyraża się to w ograniczaniu najatrakcyjniejszych ofert i kategoryczności sprzedawców podczas negocjacji. Obecnie w Moskwie można kupić mieszkanie o 10-15% taniej niż rok temu – w mojej ocenie jest to istotny argument dla kupującego. Obecnie na rynku istnieje wiele potencjalnych czynników, które nie pozwolą na znaczny spadek cen rubla.
„Nie powinieneś kupować, ale popatrz”
Oleg Repczenko, szef centrum analitycznego „Wskaźniki rynku nieruchomości” (IRN.ru)# 1. Indeks dolara gwałtownie spada, indeks rubla wyznacza czas. Sprzedawcy wytrzymują do jesieni, licząc na zwiększony popyt. Uważamy, że aktywacji nie będzie, więc jesienią zobaczymy spadek cen rubla.
# 2. Tak. W średnim terminie mieszkania będą tańsze.
# 3. Nie musisz tego kupować, musisz poszukać. Trzeba monitorować rynek i gdy pojawią się ciekawe oferty z dobrymi rabatami, natychmiast zawrzeć transakcję. Jeśli sprzedawcy nadal będą utrzymywać nieadekwatne ceny, pozostaje tylko czekać.
„Rynek osiągnął obecnie najniższy poziom cen”.
Dmitry Kotrovsky, partner firmy deweloperskiej Khimki Group# 1. Z powodu osłabienia rubla rosną ceny wszystkiego, od chleba po samochody. Tylko nieruchomości są coraz tańsze. Główny problem polega na tym, że gwałtowne osłabienie waluty krajowej zmusza nawet tych nabywców, którzy mają dość pieniędzy na zakup mieszkania, do wyczekiwania. Ludzie boją się wydawać pieniądze, ponieważ oszczędzanie w walucie obcej pozwala im zarabiać bez podejmowania jakichkolwiek działań. Jednocześnie ceny na rynku pierwotnym praktycznie nie rosną, na rynku wtórnym prywatni sprzedawcy udzielają rabatów.
Na rynku pierwotnym jedynym sposobem, aby dać kupującym sygnał, że ceny nieruchomości nie mogą pozostać na tym samym poziomie w nieskończoność, jest powiązanie z walutą konwencjonalną, której kurs będzie indeksowany zgodnie z kursem dolara Banku Centralnego. Być może część deweloperów z klasy elitarnej i biznesowej będzie próbowała powiązać swoje cenniki nie z dolarem czy euro, a z konwencjonalnymi jednostkami, które nie będą podawane w źródłach publicznych.
# 2. Dla sprzedającego z rynku wtórnego teraz jest dobry moment na sprzedaż – jeśli oczywiście uda się znaleźć kupca na mieszkanie bez rabatu lub z niewielkim rabatem. Nie będzie to łatwe: sprzedawcy chcący sprzedać mieszkanie za walutę obcą są gotowi wrócić na rynek wtórny w nadziei na dalsze osłabienie rubla.
# 3. Dla nabywcy mieszkania nadszedł czas, aby domagać się wymiernych rabatów i preferencji. Można je uzyskać: Rynek znajduje się obecnie w najniższej cenie ze względu na niski popyt i czynniki sezonowe.
„Obecnie jest wiele mieszkań obciążonych hipoteką, które są sprzedawane z dużym rabatem”
Vladislav Pozdnyakov, prywatny pośrednik w handlu nieruchomościami# 1. Jeśli mówimy o nieruchomościach wtórnych, to nadal nastąpi pewna korekta wartości – przynajmniej do momentu, gdy właściciele zaczną wycofywać nieruchomości ze sprzedaży. Konsekwencje spadających cen już widzimy: właściciele po prostu nie są gotowi tak tanio sprzedawać mieszkania.
# 2. Wyprzedaż lepiej przełożyć przynajmniej do końca jesieni. Na rynku jest obecnie bardzo niewielu nabywców. Te, które istnieją, szukają najtańszych nieruchomości, ale nawet po znalezieniu takiego mieszkania kupujący zaczynają się targować i żądać rabatów.
# 3. Mieszkanie do zamieszkania lepiej kupić już teraz: w obecnych warunkach trudno przewidzieć zachowanie rynku, istnieje ryzyko, że wybór mieszkań będzie bardzo mały, a ceny nie będą atrakcyjne. Mieszkanie lepiej kupić do zamieszkania na rynku wtórnym. Obecnie istnieje wiele mieszkań obciążonych hipoteką, które są sprzedawane z dużym rabatem.
„Prawdopodobnie do końca lata nie będzie żadnych zmian cen na świecie”.
Denis Popov, partner zarządzający agencji luksusowych nieruchomości Contact Real Estate# 1. Ceny na rynku nieruchomości stały się już cenami w rublach: w segmencie komfortowym i ekonomicznym stało się to dawno temu, w klasie biznes stosunkowo niedawno. Tendencja będzie się nasilać: według naszych prognoz udział obiektów denominowanych w walutach obcych będzie w dalszym ciągu spadał. Dostosowanie kursu waluty krajowej dla posiadaczy oszczędności rublowych nie odegrało szczególnej roli, ponieważ ceny obiektów rublowych nadal pozostają niezmienione. Jednocześnie przedmioty denominowane w dolarach stały się mniej dostępne dla takich nabywców.
Jeśli chodzi o właścicieli oszczędności dolarowych, mogą one z zyskiem inwestować w nieruchomości w związku z kolejnym spadkiem rubla. Mają możliwość zakupu nieruchomości dolarowej z dużym rabatem dzięki letnim zniżkom lub wymiany pieniędzy na walutę krajową i zakupu mieszkania na korzystniejszych warunkach.
Oczywiście dzisiaj lepiej kupować przedmioty denominowane w rublach. Kwestia nieruchomości dolarowych wciąż dostępnych na rynku jest nadal otwarta: sprzedający nie chcą stracić pieniędzy, a kupujący nie rozumieją, dlaczego muszą płacić więcej. W takiej sytuacji zarówno kupujących, jak i sprzedających nieruchomości denominowane w dolarach czekają trudne negocjacje, w wyniku których jedynie rabaty faktycznie równe wielkości spadku rubla mogą doprowadzić do sfinalizowania transakcji.
Globalnych zmian cen nie spodziewamy się do końca lata. We wrześniu można przewidywać wzrost cen nieruchomości w rublu. Z jednej strony zakończy się okres wakacyjny, po którym zarówno sprzedający, jak i kupujący powrócą do miast – zareaguje na to dynamiczny rynek moskiewskich luksusowych nieruchomości. Z drugiej strony deweloperzy będą musieli pokryć koszty związane z importowanymi materiałami.
# 2. Sprzedaż mieszkania to długi proces, na rynku luksusowym czasami trwa to nawet rok. Uważamy, że nieruchomość można już wystawić na sprzedaż. Przy odpowiedniej wycenie możliwe będzie sfinalizowanie transakcji na pożądanych warunkach jesienią, kiedy główni nabywcy wrócą z wakacji.
# 3. Mieszkanie lepiej kupić już teraz – póki obowiązują letnie rabaty, a na rynku panuje zastój. Najbardziej opłacalne są nieruchomości pierwotne, ponieważ większość deweloperów preferuje ceny w rublu. Dodatkowo deweloperzy mają plan sprzedażowy, który muszą zrealizować: dzięki temu rabaty na nieruchomości z rynku pierwotnego potrafią miło zaskoczyć. Jeśli chodzi o rynek wtórny, mieszkanie będzie można z zyskiem kupić tylko od sprzedającego, który pilnie potrzebuje pieniędzy.
„Szczyt aktywności nastąpi, gdy kurs dolara osiągnie 70 rubli”.
Sergey Kolosnitsyn, dyrektor działu nieruchomości podmiejskich agencji Penny Lane Realty# 1. Sytuacja będzie się różnie rozwijać w różnych segmentach rynku. Ceny mieszkań w klasie ekonomicznej nieznacznie wzrosną. Oczekuje się, że rynek mieszkań luksusowych i biznesowych spadnie, głównie ze względu na fakt, że ceny tutaj nadal wyrażone są w dolarach. Kupujący z kapitałem walutowym zaczną aktywnie szukać nieruchomości, które wcześniej kosztowały 1 milion dolarów, a teraz spadły o połowę.
Deweloperzy, którym udało się zareagować na skok kursu pod koniec ubiegłego roku, przekonali kupujących przejściem na ruble. Ci, którzy nie zdążyli, wkrótce będą chcieli zemścić się na fali umocnienia dolara. Ci, którzy mają ceny w walucie obcej, przeliczą je na ruble i ustalą po atrakcyjnym dla kupującego kursie, dostosowując w ten sposób ceny.
# 2. Teraz jest dobry czas na sprzedaż z punktu widzenia deweloperów. Najprawdopodobniej środki inwestowane w projekty były denominowane w rublach – podobnie jak pożyczki zaciągnięte w bankach. Popyt na niedrogie produkty pozostaje duży, więc deweloper nie ma nic do stracenia, nawet jeśli odważnie zarządza ceną podaży. Na rynku wtórnym jedyną zachętą dla sprzedającego jest konieczność sprzedaży swojej nieruchomości.
# 3. Możesz wyróżnić najbardziej dochodowe nisze. Kupowanie nieruchomości za dolary w ogóle nie jest szczególnie opłacalne, chyba że trafi się dom, który w zeszłym roku kosztował 1 milion dolarów, a teraz jest oferowany za 500 tysięcy dolarów. Taka oferta występuje głównie na rynku pierwotnym klasy biznes. Według naszych szacunków dla kupujących dolary szczyt aktywności nastąpi, gdy kurs dolara osiągnie 70 rubli.
Dla tych, którzy mają oszczędności w rublach, bardziej opłaca się dokonać zakupu na rynku klasy ekonomicznej. Być może będziemy mogli tam porozmawiać o inwestycjach. Jeśli dolar wzrośnie, deweloperzy podniosą ceny w odpowiedzi na popyt. Popyt wynika z aktywnej sprzedaży w segmencie masowym. Zainteresowanie kupujących napędza perspektywa zdobycia dobrego terenu 5-10 km od Moskwy w bardzo przystępnej cenie 3-5 milionów rubli. Produkty takie są dość płynne, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości będą rosły proporcjonalnie do rosnącego kursu walutowego.
Przygotowane przez Ignata Bushukhina
Popyt na nieruchomości mieszkalne jest zależny od wielu czynników, które należy wziąć pod uwagę, jeśli zastanawiasz się, kiedy jest najlepszy moment na sprzedaż mieszkania. Dlatego nie tylko kupujących interesuje najlepszy moment na zakup domu, ale także sprzedający chcą wiedzieć, kiedy będą mogli sprzedać swoją nieruchomość za maksymalną wartość.
Przeanalizujmy zasadność sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w różnych porach roku i spróbujmy dowiedzieć się, jakie czynniki wpływają przede wszystkim na koszt mieszkania.
Jeśli wierzyć opinii ekspertów rynku nieruchomości, zawsze można znaleźć korzystne oferty, a jeśli kupujący jest naprawdę zainteresowany zakupem nieruchomości, żadne, nawet najbardziej istotne czynniki nie wpłyną na jego zainteresowanie. Niemniej jednak bezstronne statystyki wskazują, że pora roku ma ogromny wpływ na popyt konsumencki.
Największy spadek popytu na mieszkania przypada na styczeń: w tym czasie liczba ofert na rynku nieruchomości znacznie przewyższa liczbę nabywców chcących kupić mieszkanie. Dlaczego to się dzieje? Ta sytuacja jest dość logiczna: dobra połowa stycznia przypada na święta i weekendy. W tym czasie ludzie wyjeżdżają na wakacje do obcych krajów, świętują Nowy Rok i Boże Narodzenie z rodzinami, po prostu odpoczywają i dobrze się bawią. Banki też są zamknięte – a że lwia część potencjalnych nabywców korzysta z usług, muszą poczekać do końca weekendu. Jeśli więc pilnie zajdzie potrzeba sprzedaży mieszkania w styczniu, najprawdopodobniej będziesz musiał dokonać znacznej obniżki jego ceny, aby przyciągnąć przynajmniej dowolnego kupującego. Stąd wniosek: sprzedaż mieszkania w styczniu jest wyjątkowo nieopłacalna.
Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie – wiosną czy jesienią? Dlatego wykluczyliśmy styczeń jako najmniej opłacalny czas na sprzedaż domu. Zdecydowanie jesienią, bo w maju popyt konsumpcyjny również znacząco spada. Najprawdopodobniej ma to związek z rozpoczęciem wakacji. Według statystyk większość potencjalnych nabywców to rodziny z dziećmi, które w maju niepokoją się innymi, bardziej palącymi problemami: gdzie pojechać na rodzinne wakacje, jak przygotować dziecko na wakacje, pomóc w szkole i maturze , jak wysłać dziecko na studia do najlepszej uczelni. Jest więc mało prawdopodobne, że uda Ci się z zyskiem sprzedać mieszkanie w przededniu lata.
Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie – latem czy jesienią? Jeśli spojrzeć na dane statystyczne i wsłuchać się w opinie ekspertów, to szczytowy popyt konsumencki na mieszkania przypada na okres od sierpnia do września. To właśnie w tym czasie liczba osób chcących kupić mieszkanie znacznie przewyższa liczbę ofert na rynku nieruchomości, co prowadzi do wzrostu.
Zatem sprzedaż mieszkania w tym momencie jest najbardziej opłacalna dla sprzedającego: możesz podnieść cenę i nie obawiać się, że Twoje mieszkanie „stanie się” w oczekiwaniu na kupca.
Wzrost popytu w okresie sierpień-wrzesień wynika z faktu, że mieszkańcy miast, po dobrym odpoczynku w okresie wakacyjnym, spieszą się z zakupem nowych mieszkań, aby mieć czas na ich wyposażenie przed nadejściem chłodów. Rodzice starają się także o zakup mieszkania dla swoich dzieci, które przeprowadziły się do innego miasta na studia.
Rozważaliśmy więc odpowiedź na pytanie: kiedy lepiej sprzedać mieszkanie, określiliśmy także najbardziej opłacalny sezon dla sprzedającego. Porozmawiajmy teraz o innych sposobach na zwiększenie kosztów mieszkania.
Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie samodzielnie, czy korzystasz z usług pośrednika – agencji nieruchomości, warto pomyśleć o kilku sposobach na uporządkowanie domu. Przykładowo nawet niewielkie inwestycje finansowe w remont domu na sprzedaż mogą znacznie podnieść koszt mieszkania i przyciągnąć większą liczbę nabywców zainteresowanych zakupem Twojej nieruchomości.
Wyobraź sobie, że jesteś kupującym, który chce kupić mieszkanie. Przy równych ofertach, które wybierzesz - mieszkanie, na które dokumenty są kompletne i gotowe, czy takie, które będzie musiało „poczekać”, bo właściciele muszą się wymeldować, uzyskać zgodę władz opiekuńczych itp. Oczywiście atrakcyjniej wygląda prawnie „gotowa” propozycja.
Więc spróbuj:
Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak i kiedy najlepiej sprzedać mieszkanie w nowym budynku, pomiń ten rozdział – najprawdopodobniej Twój dom już wygląda całkiem atrakcyjnie.
Ale sprzedawcy nieruchomości wtórnych powinni „zepsuć”, aby dodać atrakcyjności mieszkaniu, zanim pokażą je potencjalnym nabywcom.
Na rynku wtórnym mieszkań panuje stagnacja – ceny spadają, popyt przenosi się na rynek pierwotny. Wygląda na to, że powinieneś był wczoraj sprzedać swoje stare mieszkanie.
W tym artykule, przy pomocy ekspertów, postaramy się przeanalizować sytuację i znaleźć optymalne rozwiązanie. Wychodzimy z założenia, że istnieje alternatywny model transakcji: kupujący sprzedaje stare mieszkanie, a uzyskaną kwotę przeznacza na zakup nowego budynku.
Sztuczki wtórne
Przed zawarciem umowy dobrze byłoby zorientować się w sytuacji. A dokładniej, dowiedzieć się, co dzieje się z cenami? Jeśli spadną, a sprawa mieszkaniowa jest pilna, nie ma czasu na zwlekanie; jeśli wzrosną, możesz poczekać ze sprzedażą po wyższej cenie.
Dziś nawet najbardziej odważni analitycy nie przewidują wzrostu cen. Alexander Lunin, wiodący kierownik drugiego działu mieszkaniowego agencji nieruchomości Azbuka Zhilya, uważa: w 2018 roku rynek moskiewski może stracić 7-8% cen, rynek regionu moskiewskiego - 11-12%.
„Jeśli teraz istnieje potrzeba sprzedaży mieszkania, nie ma sensu zwlekać z transakcją” – mówi Elena Miszczenko, szefowa działu nieruchomości miejskich północno-wschodniego oddziału firmy NDV-Real Estate.
W 2017 roku aż 80% mieszkań inwestycyjnych zostało sprzedanych za kwotę niższą niż zostały zakupione.
Wyjątkiem może być mieszkanie o okresie użytkowania krótszym niż trzy lata. Zgodnie z kodeksem podatkowym, jeśli mieszkanie zostało zakupione po 1 stycznia 2016 r., Sprzedający musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (NDFL) w wysokości 13%. Współczynnik ten uwzględnia różnicę pomiędzy budżetami na zakup i sprzedaż domu. A jeśli mieszkanie otrzymano w spadku lub w prezencie, podstawą podatku (13%) jest cena sprzedaży, od której odejmuje się milion rubli.
Szanse sprzedaży
Według Iriny Pesic, dyrektor zarządzającej działu maklerskiego sieci biur nieruchomości Miel, najlepiej sprzedają się mieszkania, które od początku są odpowiednio wycenione. Na spadającym rynku żaden kupujący nie rozważy droższej opcji, ponieważ w każdej chwili może znaleźć tańszą ofertę.
Drugą ważną kwestią jest wielkość podaży na danym obszarze i w całym mieście. Jeśli mieszkań na sprzedaż jest dużo, wydłuży to okres ekspozycji.
Ale naprawy wpływają na płynność i atrakcyjność mieszkań, ale praktycznie nie opłacają się w kategoriach pieniężnych. Jednak dostępność komunikacyjna i sytuacja parkingowa są bardzo ważne.
Największą szansę sprzedaży mają mieszkania jednopokojowe. Jest to najtańszy i najbardziej popularny produkt. W 2017 roku wzrósł także popyt na mieszkania trzypokojowe ze względu na wzrost udziału nabywców rodzinnych.
średni czas ekspozycji mieszkań w Moskwie w 2018 roku
Apartamenty jednopokojowe - 72 dni.
Apartamenty dwupokojowe - 75 dni.
Apartamenty trzypokojowe - 79 dni.
Apartamenty wielopokojowe - 82 dni.
Centrum analityczne CIAN
Kup Teraz
Jak powiedziała magazynowi CIAN Olga Kuznetsova, zastępca dyrektora handlowego Ingrad Group of Companies, teraz jest dobry moment na wejście na rynek mieszkaniowy w budowie, nawet jeśli umowa ma charakter alternatywny. Sprzedając jednopokojowe mieszkanie na rynku wtórnym, możesz kupić dwupokojowe mieszkanie w nowym budynku, o ulepszonym układzie i w prestiżowej okolicy. Masowe oddanie do użytku nowych budynków w zeszłym roku zmusiło deweloperów do walki o kupujących w promocjach sięgających 20%, a nawet 25%.
Transakcjom sprzyjają także spadające ceny i specjalne programy deweloperów. Na przykład klienci deweloperów pracujących w Moskwie i regionie moskiewskim mają dostęp do kredytu hipotecznego w Sbierbanku Rosji na poziomie 7,4% rocznie w rublach. Niższą stawkę można uzyskać w ramach nowego programu „Kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa dla rodzin z dziećmi”. Jest to zaledwie 6% (od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2022 r.).
A może powinniśmy poczekać?
Jeśli poczekasz i po około roku zawrzesz umowę na nowy budynek, wynik może być niejednoznaczny.
Zaletą jest wydawanie nowych projektów. Wielkość dostaw w Moskwie jest rekordowa za rekordową. Zatem w ciągu roku wzrósł o 30%. A w pierwszym kwartale, jak podaje centrum analityczne CIAN, wybudowano 128 nowych budynków o łącznej powierzchni sprzedaży 2,33 mln mkw. M.
Rozszerza to poszukiwania i umożliwia zakup mieszkania na korzystniejszych warunkach ze względu na niski etap budowy. Jeśli jednak uwagę zwróci uwagę nowy budynek w stanie wysokiej gotowości, to z biegiem czasu ceny tylko wzrosną, a podaż spadnie.
Jednocześnie nie zapominajmy: w 2018 roku kupujący mieli praktycznie ostatnią szansę na zakup nowego budynku po atrakcyjnych cenach. Jak napisał CIAN, co wzmocni kontrolę nad deweloperami. „W ciągu kilku lat doprowadzi to do wzrostu kosztów nowych mieszkań i ograniczenia podaży, ponieważ wszyscy deweloperzy będą sprzedawać gotowe obiekty” – prognozuje Olga Tumaikina, dyrektor handlowy FSK Leader.
wnioski ekspertów w sprawie cyjanu
