Макияж. Уход за волосами. Уход за кожей

Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.

Физические характеристики объекта.

Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:

1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

2) общая площадь . Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00 .

3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства) . Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

4) этаж расположения . Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.

Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.

Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).

Определение корректировки на этажность

5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),

Пи - корректировка на износ;

Иоб - физический износ оцениваемого объекта;

Иан - физический износ объекта-аналога.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.

Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.

Экономические характеристики.

Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

Одной из уникальных характеристик земельного участка является описание местоположения границ земельного участка.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Указывается, если объектом недвижимости является земельный участок. Сведения о местоположении границы земельного участка:

ü список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения, система координат);

ü кадастровые номера смежных земельных участков;

ü дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).

4) Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

Одной из уникальных характеристик здания, сооружения или объекта незавершенного строительства является описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке.

Если объектом недвижимости является земельный участок или помещение, то информация не приводится.

а. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание;

Описание местоположения здания на земельном участке приводится в техническом плане здания.

б. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является сооружение;

Описание местоположения сооружения на земельном участке по аналогии со здание и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.

в. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

Описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке по аналогии со зданием и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.

5) Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

Одной из уникальных характеристик помещения является кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета, а также при осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства.

а. Кадастровый номер здания в котором расположено помещение;

б. Кадастровый номер сооружения в котором расположено помещение;

в. Номер этажа, на котором расположено помещение;

Указывается при наличии этажности.

г. Описание местоположения помещения в пределах этажа;

Данные приводятся в кадастровом и/или техническом паспортах, а также в техническом плане помещения. На плане расположения помещения на этаже отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

д. Описание местоположения помещения в пределах здания;

Сведения о местоположении помещения в пределах здания:

Описание местоположения помещения в пределах здания.

е. Описание местоположения помещения в пределах сооружения;

Сведения о местоположении помещения в пределах сооружения:

Описание местоположения помещения в пределах сооружения.

ж. Описание местоположения помещения в пределах части здания;

Сведения о местоположении помещения в пределах части здания:

Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания);

Описание местоположения помещения в пределах части здания.

з. Описание местоположения помещения в пределах части сооружения;

Сведения о местоположении помещения в пределах части сооружения:

Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у сооружения);

Описание местоположения помещения в пределах части сооружения.

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

Загрязнение недр, почв

Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

Устойчивая благоприятная среда обитания человека;

Устойчивость природного ландшафта;

Рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

Создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

Создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

Создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

Рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

Учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

Сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

Формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

Использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Постоянные расходы

Переменные расходы

Резерв на возмещение износа

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область , г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Мадояна.

Домовладение удалено от объектов, неблагополучно влияющих на экологическую ситуацию в месторасположении объекта оценки.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы .

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи .

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений, а также вне закарстованных зон. Техническое состояние соседних построек в целом хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположены улучшения, приведена в нижеследующей таблице.

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, здание кирпичное, 2000 года постройки. Сведения о группе капитальности в техническом паспорте отсутствуют, по описанию конструктивных элементов дома - I группа капитальности.

Согласно техническому паспорту инвентарный № 000/6 составленному по состоянию на 21.05.2007 г. площадь всех частей здания составляет 560,4 м2.

Свидетельство о государственной регистрации серия 61 АБ № 000 от 01.01.2001 г. выдано на жилой дом площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений).

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Крыша: металлочерепица.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролином.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

На нижеприведенных фотографиях приведен фотообзор объекта оценки.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости . В Западном жилом массиве он уникален. Масштабная застройка огромного Ливенцовского района пойдет на пользу Западному району. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура, появляться рабочие места, крупнейшие компании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок ». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости «Дон-МТ», сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года . Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах . За 4 месяца с мая по август он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м2 в однокомнатных квартирах западного района увеличилась сруб. доруб. Для сравнения - в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м2 за то же время выросла всего на 3,2% сдорублей.

Западный район активно строится. На улице Извилистой сейчас есть возможность приобрести квартиры в новых панельных десятиэтажных домах, а на улице Стабильной возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий по цене. Например, новенькая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Изюминка Западного района - частный сектор . В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В Западном жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Ростове риэлтеры считают наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га - для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от $ 20 тыс. на окраинах до $ 150 тыс. в центре. В спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить $ 30-40 тыс. и выше. В центре такой участок потянет на $ 100-150 тыс. за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в $ 20-70 тыс. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от Москвы или Питера в Ростове очень много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. По мнению риэлтеров, именно в таких местах скрыта перспектива развития этой территории на ближайшие 10 лет. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток идо 0,5 га (50 соток) - сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки выше ул. Красноармейская, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Спросом пользуются участки на пр. Семашко, в районе ипподрома. Год назад они стоили $ 50-60 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на ул. Королева, пр. Стачки, Коммунистический, 40-летия Победы, ул. Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению риэлтеров, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на пр. Стачки, Ленина, ул. Текучева, Нансена, Таганрогском шоссе. Цены на них составляют $ 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов как частями, так и в целом. Поэтому, основным источником пополнения вторичного рынка земли участками в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года, будет расселение домовладений, расположенных вдоль таких улиц. Этот процесс уже вовсю идет на ул. Красноармейская, где многие участки застроены зданиями бизнес-назначения и отселение идет уже за фасадами, а многие сделки направлены на укрупнение имеющейся земельной собственности.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения (ул. Еременко, пр. 40-летия Победы), комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в микрорайоны Каменка и Военвед. Точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-объектов на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - все это предполагает привлекательное оперирование в данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от $ 50 тыс. за сотку) в крупных спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки в Александровке, на 2-м поселке Орджоникидзе. Там цена меньше - от $ 20-30 тыс. за сотку, но участки эти, по мнению риэлтеров, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем на Северном или Западном.

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Октябрьском районе на ул. Ключевская 70а. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, образовательные учреждения, общепит, банк «Сбербанк», ТЦ «Титан», парикмахерская, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения высокая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 13 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города – 10 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, а, следовательно, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от центра города.

Карта места расположения объекта

Рис. 2. Местоположение объекта оценки

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки – квартира, расположенная на двенадцатом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1. Затратный подход

Стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

Где Ц 1971 – цена строительства в 1982 г. 1 м 3 здания. 32,7

К сейсмич - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И 1982/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

К рег – региональная поправка к Индексу 2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И 2000/1987 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И 2011/2000 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К 1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 128,7 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С 2011 =32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1

Расчет неустранимого физического износа

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Таблица 2.2

Расчет устранимого физического износа

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Таблица 2.3

Расчет накопленной суммы износа

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Таблица 2.4

Рыночная стоимость затратным подходом

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.